不動産企業の2月の売上高は前月比4割減の4大巨人の順位が急変し、恒大トップに躍り出た。

新冠の疫病の状況が立ち込め、販売所は閉鎖され、不動産市場は「氷結」の時刻に入りました。百強の不動産企業は2月に販売量が氷点下し、9割近くの企業は同じで、ループ比双降しています。7軒の住宅販売だけが百億円を超えました。

これは中国の住宅販売の歴史上ほとんど現れていない状況です。2003年の新型肺炎の時、市場はすべてこんなに悪くありませんでした。北京のある開発者によると、2月の市場はほぼ氷結しており、オンライン販売を開始したが、効果はあまりないという。

激しい収縮の下で、不動産企業の順位は明らかに変化しました。2月と前の2月、3年連続でトップに立った碧桂園は恒大に遅れ、優勝の座を失いました。そして、不動産企業の4つの巨頭の融創は六、七位まで落ちました。

疫病はまだ続いています。そして4月末まで平穏になるかもしれません。販売から竣工、投融資、交付、人事まで一連の連鎖反応が生じている。このサイクルに余裕を持って対応できる不動産企業は、カーブして車を追い越す機会を得られるかもしれません。

2020年の不動産市場は不利です。ベンダたちが待ち望んでいた昨年のような「小春」は、まだ来ていません。-甘俊撮影

約束を破った「小春日和」

2020年の不動産市場は不利です。ベンダたちが待ち望んでいた昨年のような「小春」は、まだ来ていません。

疫病の影響を受けて、ほとんどの不動産企業の業績はよくないです。克而瑞データによると、2月単月の百強不動産企業の全口径売上高は3243.3億元で、前月比43.8%減の37.9%となり、ここ数年の単月売上高の最低記録を更新しました。

100の不動産企業のうち、23社が月と比べて20%から50%の間に減少し、6割近くが不動産企業の月間業績が前年同期比50%を超えた。

竜頭碧桂園の2月の販売金額は300億元で、同49.2%減少し、万科の2月の販売金額は285.9億元で、同33.8%減少した。

しかし、いくつかの不動産企業が成長を遂げている。例えば、恒大2月に記録された売上は470億元で、同11%伸びています。主に前期の保存とオンライン販売、割引を重ねて業績を押し上げています。

対照的に、蛇口はやはり規模の優位性を見せています。2月には百億を超えるのが7つあります。他の10位、20位以降の不動産企業は、売上高の大部分が50億未満で、50強の不動産企業は最低で12億しかありません。

前の2ヶ月間、百強の不動産企業の総販売金額は90907.2億元で、同25.6%下落しました。契約の売上高が百億を超える不動産企業は22社しかなく、前年同期の32社から10社減少しました。

ここ数年来、不動産企業の販売ランキングの上位10位、5位は比較的に固定していますが、今年の2月、前2月、この構造は著しく変化しました。

2月には月間恒大が470億円で碧桂園の300億円を超え、首位に躍り出た。保利は212億で第四位にランクされていますが、融創は119億で第七位にランクされています。

万科、中海、緑地の表現は比較的穏健です。それぞれ285億、145億、120億で3、5、6位にランクされています。

前の2月に、恒大も875億で優勝しました。万科はその後、835億元を販売し、碧桂園は765億元で第3位になりました。

統計によると、現在、百強の不動産企業の中には92軒の不動産がありますが、中国の不動産はこれは「ウォーミングアップ運動」としか言えないと指摘しています。

易居企業集団のブエウクCEOは、今回の疫病は少なくとも第一四半期の販売に大きな影響を与え、不動産企業は依然として3月の販売継続的な下落の準備を整えなければならないと考えています。

例年のデータを見ると、1、2月が年間の住宅販売の割合は約8%で、3月も9%近くを占めています。ディエウクは2020年通年に、不動産企業の販売総額は2019年の16兆元を基礎に、5～10%程度の引き下げが見込まれています。

58安居客不動産研究院の張波院長も、疫病の影響で年間の住宅販売金額の下落はほとんど避けられないと考えています。

キャッシュフローの圧力

販売の停滞と下落は、不動産企業への影響の第一の一環にすぎない。

不動産企業にとって、販売は最大の資金源であり、工事代金、土地代金、従業員給与、サプライヤーの未払い、債務、銀行の融資利息などの支出はすべて一々に支払わなければならない。販売還付金がないと、短期的に直面するキャッシュフローの圧力が大きい。

また、不動産企業は時間通りに工事を始めたり竣工したりできないので、必ず後期の納品に影響します。一般的に、開発者と住宅購入者が締結した納期は1-2年ぐらいです。

しかし、平安証券は、第一四半期は建築業界の伝統的な閑散期であり、後期の繁忙期に間に合わせることを考慮して、疫病状況は通年の影響が小さいと指摘しています。

住宅企業の苦境に対して、地方政府はまず手を出した。中原の統計によると、2月にはすでに60都市を超えて75回の不動産規制を発表しており、主に土地譲渡金の交付、前売資金の監督政策の開放を緩め、不動産企業の資金圧力を緩和している。

需要の刺激も下相談中です。年間売上高16兆円の業界に対して、売上高が断崖的に下落した後、需要を刺激しないで、いかなる政策も意味がない。中原不動産のチーフアナリスト、張大偉氏は言う。

張大偉氏は、市場の安定の観点から、地方政府が「不動産不炒」の原則に違反しないように、3月に引き続きいくつかの安定した真実な居住の必要性と改善政策を打ち出し、一部の不動産企業の資金チェーンが破断する可能性がないようにすると予測しています。

中信証券アナリストの陳聡氏によると、販売に影響を与えるのは需要側だけでなく、供給側の要因もあるという。彼は3月下旬から不動産企業の販売可能価額が十分に余裕があると予想しています。「膨大な越年貯蓄量は、2019年の初めより一般的に上昇しています。また、一部の地方では公開が前売の敷居を低くし、他のところでは実際に前売証の審査を加速しています。」

クレー楽観的には、不動産市場は第二四半期に正常な販売ペースを回復する見込みです。短期市場の供給量は快速に回復し、四半期に滞積していた住宅購入の需要も解放され、或いは段階的な販売窓口期間を迎え、その時の出来高は明らかに回復し、小春を迎えます。

しかし、克而瑞もまた、もし疫病が第二四半期まで続くなら、必ず企業の資金チェーンに大きな圧力をかけると指摘しています。特にレバレッジの企業は、管理コスト、利息費用の高額支出を上半期の債務の満期に重ねて、より大きな経営、ひいては生存圧力に直面します。

不動産企業にとって、張波さんは、今はオンラインで部屋を売ることをもっと重視して、お客さんのロック力を高める以外に、前の段階にすでに現場で部屋を見たことがある古いユーザーに対して、オンライン取引の推進過程を速めたいと思っています。また、一部の地域では前売政策の緩和、地金の支払い条件の緩和など、各地の企業への政策的支援を十分に活用し、自分の都合に合わせて土地準備をし、販売のリズムを整える。

彼は、不動産企業は全体の負債水準に注目するとともに、キャッシュフローの余裕度、規模化と負債水準との関係をバランスよく調整し、疫病の影響期間を安全に乗り切るために、自分の段階的な販売目標を適切に調整することができると述べました。